[评论]长租公寓爆雷 是不可持续发展模式的必然结果

其次，对实际运营模式进行考察，平台是以定期高额租金从房东承租房源，后根据相应的市场价格将房源转租给租客。若平台仅作为代理人，房屋租赁关系直接在房东与租客间产生，依据合同相对性，租赁合同主要内容应在房东与租客间达成合意，除合同主要标的物之一的租赁房屋条件达成一致外，对于租金约定也应在房东与租客间达成一致，即租客支付租金数额与房东收取租金数额应相同。但在运营的实质上则是平台与房东、租客分别以两个价格进行约定，与双方分别形成租赁合同，实际运营模式也表明平台本质为转租人而非代理人。

最后，某头部平台官方网站介绍中明确说“所有房源都与出租人签订长期租赁合同，以保证租客居住的稳定性”，可见平台的真实意图是与房东形成租赁关系，而非委托代理关系，只是房东许可平台进行转租。平台与房东之间合同的实质关系应认定为房屋租赁关系，而非为委托代理关系。

在实践中一些裁定书也认可这一观点，受案法院认为，虽然房东与平台之间合同名为委托合同，但实则应为房屋租赁合同。基此，平台与租客成立的房屋租赁合同为新合同，真实房东与租客之间并无直接的法律关系。故这些裁定书认为，在平台违约后，房东有权行使单方解除权，并取回房屋使用权。这导致租客产生一方面需要还租金贷，一方面遭到房东要求清退的境遇，基于此，房东与租客均是受害者，这一矛盾是由于平台的双向违约而产生的，使房东与租客均陷入困境。

对长租公寓经营困局的反思

当下租客、房东、可能承担坏账风险的银行乃至在长租公寓平台运营过程中进行资金垫付的公寓改造施工方、运营维护劳动人员等群体，其所困症结核心仍在于平台本身，各方只能要求平台承担相应的违约责任及损害赔偿，而平台资金的枯竭也导致其极可能无力承担相关赔偿，最终风险将转嫁给社会，相应的损失也只能由个体独自承担。当前更需要吸取经验教训，以减少或避免平台之困的再次出现。

1。回归理性，规范企业实行可持续发展模式。

长租公寓平台之困的主要原因在于平台实行了“高进低出、长收短付”且租金贷业务占比过高的不可持续性发展与扩张模式，导致在高杠杆比率下企业承担风险能力骤降，故而平台爆雷看似疫情冲击的偶然所致，实则是不可持续发展模式的必然结果。对此，2019年12月，住建部牵头由6部门联合印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，明确规定住房租赁企业租金收入中租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位；今年9月住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》中禁止住房租赁企业违规提供金融产品服务、套取信贷资金、诱导强迫承租人使用租金贷等行为。

相关政策的推出意在加强对住房租赁市场快速发展造成乱象的监管，引导规范住房租赁市场回归理性，指引相关企业实行可持续发展模式。同时，应注意目前新冠肺炎疫情仍处于全球加速上升态势，存在着全球需求市场乏力、供应链应对风险能力弱的客观情形，企业自身更应做好“业务治理”、“财务治理”、“合规治理”，以应对外部风险，规范企业行为，实现可持续发展。

2。审慎监管，警惕平台企业运营异化风险。

互联网平台具有信息优势，同时也存在利用技术和人为因素加剧信息壁垒与信息鸿沟的可能，需警惕平台滥用信息优势，在与实体经济深度融合时发生异化的风险，监管部门既要包容审慎，也要区分真、伪创新，实质性提升治理能效，在互联网平台经济加速国民经济发展的同时，防范其伴生风险发生。

长租公寓平台在标语中宣称“数据驱动发展”、“互联网科技平台”等理念确已成为数字经济发展的新常态，长租公寓平台的实质是使用互联网平台线上技术+租赁房屋线下实体的经济发展模式。互联网平台是海量数据信息的汇总，互联网平台与实体经济的深度融合是未来发展的必然趋势，平台使用信息可以优化资源配置效率，加快经济发展速度，放大实体经济规模，但同时技术也扩大平台与个体间信息不对称的鸿沟，进而产生运营异化的风险与隐患。当下长租公寓产生纠纷的主要原因也在于平台利用了租客与房东间的信息不对称，以期限错配的方式过度使用沉淀资金，导致其在缺少资金来源时迅速破裂。

我国P2P行业最初运营模式一般是，P2P平台作借贷双方的信息中介，以互联网平台技术实现便利民间借贷，促进资金融通，却在此后发生了异化，多数平台不仅以期限错配、标的拆组等形式成了资金沉淀，成为“资本收割镰刀”，甚至发展成为庞氏骗局。异化后的P2P运营模式与长租公寓“高进低出、长收短付”的模式共性均在于通过平台信息不对称的优势，通过运营模式构建形成资金沉淀，并由平台控制另作他用。经过数年实践，在2020年11月我国P2P平台已实现全部清零，异化平台的恶劣影响最终造成此类平台被一律禁止的局面。

故而，对于“互联网平台+实体经济”的融合发展，在鼓励企业实现健康可持续发展的同时，也需要监管部门需要结合近年来市场上出现的多种事件，逐步提升监管能力，避免“一管就死一放就乱”，秉持包容审慎的态度，警惕平台企业运营模式异化风险，尽量减少甚至避免再次出现“平台之困”。

（陈兵系南开大学法学院教授，司法与社会研究中心主任；郭光坤为南开大学法学院硕士研究生、司法与社会研究中心研究助理）

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（编辑：应用网_阳江站长网）

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