蛋壳公寓危机追踪：自救无望，外援不明

贝壳研究院发布的最新数据显示，2020年10月北京市平均月租金为79.6元/平米，环比下降3.3%，同比下降3.1%。受疫情影响，今年业主出租心理预期呈现两轮下降，分别是疫情首次爆发和二次反弹之时，预计11月市场维持低温运行态势，或将持续下跌。

租金价格回落，让此前一直打价格战的自如、蛋壳，也不得不降价保出租率。两三年前，长租公寓头部公司为了获得规模效应，都采取高价拿房方式，与房东签署两到三年的合同，现在，市场行情不好，只能高收低租，这部分收入对于蛋壳来说，是止损不是利润，而且靠租金差价回款，很难快速解决目前公司的现金流缺口。

据多位蛋壳工作人员透露，尽管目前蛋壳已经基本停止收房，但仍有存量房需要设计、装修，这些存量房仍然需要公司投入资金。

租客减少直接影响了蛋壳的租金贷，租金贷一直是长租公寓稳定的融资手段，但租金贷占比过高，也会造成长租公寓杠杆过高、资金链断裂。

时至今日，全行业都意识到要降低租金贷。蛋壳原本希望在降租金贷、去财务杠杆方面可以掌握自己的节奏，但政策变化和高靖突然被查却让公司乱了阵脚。

2019年12月，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门联合印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，明确提出住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。

上述蛋壳高管认为，国家的调控方向是有序进行，但是深圳市政府要求比较严，今年相关银行迅速下调了蛋壳租金贷的额度，导致公司现金流吃紧。

该银行就此事回复《财经》记者，确实在今年调整了蛋壳的租金贷额度，但完全是依照国家监管方向，控制金融风险。

这家银行是迄今唯一一家向蛋壳公寓发放租金贷款的银行。

P2P网贷公司向长租公寓输血的渠道已经被监管切断，这家银行如果限制了蛋壳的租金贷额度，短期内要想靠租金贷补漏洞，蛋壳只能再找一家银行，但前提条件是蛋壳要有足够多的新租客。

蛋壳的另一条融资路也不太顺畅。

蛋壳这种离散型长租公寓不持有物业，无法做抵押贷款，此前自如、蛋壳以应收租金为底层资产，进行了一波ABS融资操作，但是近两年，两家都无融资产品成功发出。

2018年4月25日，证监会、住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，表示将重点支持有不动产物业作为底层资产的住房租赁企业发行资产证券化产品。

租期过短，租金回报不稳定等风险制约着离散型长租公寓的融资。

今年6月，高靖被带走后，蛋壳宣布由公司联合创始人、董事兼总裁崔岩兼任临时 CEO，公司运转正常。但《财经》记者获悉，此前高靖在蛋壳主要负责融资和对接投资人，高靖被调查后，对蛋壳的融资的确存在影响。

高靖被查让投资人也很意外。一家蛋壳的投资机构高管表示，我们并不比媒体知道的更多，也是看新闻才了解到的。

6月高靖被带走调查后，蛋壳公寓主要负责供应链采购的副总裁江强在7月离职。江强与蛋壳董事长沈博阳和高靖早在糯米网创业时期就相识，但江强的供应链管理经验主要在零售电商，对长租公寓行业了解不深。

江强对《财经》记者表示，他是由于沈博阳和高靖希望由“信得过”的人管理供应链，所以才加入蛋壳的，但他已离职数月，对蛋壳业务现状不了解。

江强卸任前后，严小平都曾来蛋壳索要过欠款。据其介绍，江强在任时，蛋壳仍认真对待他的要求，也曾打给过他一定款项。而在江强走后，新上任的负责人态度蛮横消极。

长租公寓做规模效应，为的是拿到市场效应和成本红利，接下来必须靠精细化管理省钱，自建供应链体系，是控制成本、加强精细化管理的重要一环。

江强曾在采访中表示，为了从源头把控环保、装修标准，蛋壳一直在自建供应链。

自建供应链，品质好把控，产品价格低廉，账期也好拖长，怎么算都是只赚不赔的模式。但无止境的拖长账期，也会导致整个供应链失灵，企业品牌信誉度大打折扣。

蛋壳现在的资金缺口不详，很多人期待高靖回归，但现在能救蛋壳的不是某个人，而是一笔钱，但谁是出钱人尚不得而知。

11月11日张政与维权者见面时表示，政府部门已介入此事。

《财经》记者从一位头部长租公寓的工作人员处获悉，监管层已经就蛋壳资金链事件约谈了自如、微众银行等企业，寻找解决方案。

据悉，2018年8月鼎家暴仓后，自如曾配合一些地方政府，解决了部分租客的接收安置问题。

文 | 张光裕 王博

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（编辑：应用网_阳江站长网）

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