打破房产“黑箱”：贝壳三年革命与数字武器

你正在为找房子焦头烂额。

公司旁边的房子太贵,便宜的房子太远。突然,一间正好合适的房子从找房网站中跳入你的眼里。照片里,房间充满阳光,位置就离公司一公里,价格还比其他房子便宜30%。

电话里,房产中介热情地介绍这个房子的优点。你越听越心动,决定第二天就去看看这间房子。

你兴奋地穿越大半个城市,奔向心中的房子。中介带着抱歉的笑容迎上来,告诉你房子昨晚已经租/卖出去了。不过他这还有一些更合适的房子,就是价钱要稍微贵一些。

你愤怒,失望,又毫无办法。最后,你要么空手而归,要么咬牙多花一大笔钱拿下不满意的房子。

每一个在北上广深拼搏的人,几乎都曾遭遇过这样的租房和买房陷阱。

“假房源”是房产中介行业里,绝大多数中介心照不宣的套路。这个复杂的行业充满了各种“黑箱”:假房源、假价格、假房东……套路让人防不胜防,也让房产中介整个行业被社会误解和污名化。

贝壳找房希望对这一切“黑箱”宣战。“不动产买卖和股票买卖一样,值得我们去信任的高度结构化的、数据化的信息其实是不够的,前后全是黑箱。我们希望打破这个黑箱,让信息无差别的分享。”贝壳和链家的创始人左晖说。

打破“黑箱”

向假房源宣战,成为贝壳最关键的战场。

几乎每个买房或租房的人,都有在网上被假房源欺骗的经历。房产中介在网页上放出假的价格信息,让你觉得300万可以在北京买一个100平的房子,等你到了现场才发现是中介吸引你来看房的“陷阱”。贝壳力图打破原有的这种“假房源”作业模式,实现交易透明、真实。

贝壳为这场战斗挑选的先锋部队,超乎绝大多数人的意料。他们的中介服务人员,倾向于主招本科毕业的应届大学生。

大学生不通人情,没有社会经验,这在传统房产中介行业几乎是致命的竞争劣势。但贝壳却把它看做难以替代的优势:“为什么我们倾向于招本科毕业的应届大学生来做服务者?就是希望整个服务者的素质、能力都有提升。服务者如果按照原来旧有模式的话,难免会有很多陋习。所以我们希望他从一开始就是一张白纸,能够直接过渡到数字化、线上化,以新式流程、透明化的方式来进行作业。”

从贝壳的作战方法中,可以看出它对挑战行业的底气与自信。

贝壳并不是行业中第一个希望发起“真房源”革命的人,但此前一直没有人弄够完成真正的行业革命。

原来链家网在做“真房源”这件事,但一直局限于在直营的范围内。只能自己这么做,无法影响整个行业。另一方面,行业里还有很多中介也想透明,也想做服务,但是他们没有系统也没有网络效应,没有强大的品牌势能。他们要做到这一点,需要嫁接到平台上被赋能,让平台把系统给自己用,掌握实现“真房源”的一整套方法论。从垂直到水平,这也是贝壳的初衷。

贝壳背后的秘密武器,是经纪人合作网络ACN(Agent Connection Network),打破经纪人与单店捆绑的模式。

以往小中介门店往往就守在自己小区门口,房源就是单店维护的这几套。客户有别的需求时,就无法满足了。

链家创新出了完全不同的一套打法。在链家,同一个品牌下的经纪人是跨店合作,相当于每个经纪人都拥有一个覆盖全国的大房源网络。任何一个经纪人接到这个网络上,只要有客户,都可以在上面找到维护任何一个房子的经纪人来共同合作。通过网络协作,链家的整体规模效率大大提高,对其他仍以单店模式经营的房屋中介形成降维打击。

现在贝壳在链家的基础上更进一步,将这套打法拿出来赋能给整个行业,变成了跨品牌、跨门店经纪人的合作。

这个难度系数显然比在链家一个品牌更难,但逻辑同样成立。因为链家的经纪人跨店合作主要就是通过分佣机制,同时在价值观告诉经纪人要以共赢的方式来合作。经纪人如果在过程中体会到了合作的好处,他不会在乎是跟A店面还是B店面合作,因为无论跟谁合作,自己的利益得到了保护都会很乐意。这就是整个ACN合作网络的基础。

但商业逻辑上跑通,只是长征路上的第一步。在整个行业内推行一个与过去传统截然不同的合作体系,必然遭到原行业的抵抗。2018年是贝壳最受挑战的一年,要将内部的价值观输出到本不属于这个体系内的其他服务者。

不少中介品牌上了平台之后,因为不能够按照原来信息不对称的方式做生意,一开始效率可能是下降的。这个阶段,中介品牌和贝壳平台面临的压力是最大的。

但如果中介品牌能够顶住压力扛过去,半年之后,效率就提升上来了,明显比没有加入平台的中介门店效率高,员工保留度、GMV也得到了较大的提升。

绝大部分员工都不想做欺骗别人的生意。如今这种模式,他们能够跟其他经纪人形成合作关系而不是恶性竞争,客户也觉得他们带来的真房源挺不错,服务有价值。得到了正反馈和正循环,他们就可以在这个行业长期干下去了。

从2018年到2019年,贝壳完成了从“0”走到“1”的征程,真正掀起了整个房产中介行业作别“旧经纪时代”的革命。截止目前,贝壳已进驻全国106个城市,连接新经纪品牌超过250个,签约门店数量涨至4万,连接经纪人超过37万。

数字武器

这么多公司前仆后继试图改变行业,但只有贝壳成功创造了新型网络模式,并向全行业普及。究其根本,是因为贝壳有其他公司不具备的“数字武器”——要实现全行业的网络效应,背后需要高级别的数字化、系统化和超级算力做支撑。

经纪人合作网络中,最重要的是规则公平、合理。每一个人付出了多少劳动、资源,能分佣多少比例,对激发经纪人的动力至关重要。同时,怎样评估经纪人的付出也很重要:比如房源是谁先录入了系统,作业过程中谁做了带看。为了有迹可循,确保合作的公平公正,贝壳还设计了陪审团机制。当经纪人合作的过程中产生了一些嫌隙或矛盾,陪审团将依据他们在系统上作业流程留下的证据,来进行公平的判断。

这个过程中,有一大堆角色分配和系统规划管理等待处理。因此,贝壳的平台产品必须要通过数字化、系统化,才能把线下作业的合作效率提升起来。

经纪人合作网络的底层逻辑是房源系统,经纪人的合作本质上就是房源共享。贝壳拥有全行业最大的楼盘数据系统——“楼盘字典”。楼盘字典中,保存着全国大量楼盘的各种精细化数据,每一套房打的标签多达几百个甚至上千个。这是贝壳最核心的资产之一,也是贝壳在房产中介领域占据领导地位的关键优势之一。

楼盘字典中的大部分数据均为图片和视频,图片视频所占空间远远大于文本。这就导致贝壳需要处理的数据量非常巨大。为了处理这些数据,贝壳面临两个亟待解决的问题:第一,带宽流量特别大;第二,安全性要求特别高。

（编辑：应用网_阳江站长网）

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