【IDCC2019】信金IDC基金薛亮：资本协同的数据中心特征
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一个数据中心做下来，机电设备的投资比较理想的情况下要占到80%，大头的钱是花在机电设备的投资上。土地和建筑物加起来是15%，还有其他的5%的费用。我们做过相关性分析，土地、市电引入成本如果超过25%，达到30%的时候，整个项目的IR会下降的比较厉害。这是我们选出的最优的模型，当然是不是做得到，要根据各个地方的条件做调整。比如北京，土地就是贵，电力引入也贵。所以，北京数据中心的成本确实比周边地段要高很多。这也是需求外溢在北京周边布局的机会所在。这是从投资的结构来讲。 从融资的结构来讲，主要是两个部分。像我们的基金，首先做的是股权投资。我们现在是100%的对项目进行股权投资，与运营方合作。我们美元基金有一个要求，投资的占比不低于60%。另外的40%，运营公司愿意我们可以跟他们一块来建。现在我们初步的模型是30%—50%是股权，50%—70%做债权。合资建设的时候会体现的比较明显，股权大家一块投，债权部分体现在银行的贷款上。这是项目公司层面，在基金层面我们还有一些变通的办法。对于项目公司来讲，就当成100%的股权好了，在基金层面我们有不同的基金组成，由基金承担优先和列后的问题，保障资本层面的结构不影响到项目公司，不影响到运营公司的运营。 为什么我们非常看重运营公司的销售能力？上架速度对投资回报的影响可能比我们想象的更大。我们做了三个模型，这是我们的一个实际案例。同样的建设从投产开始计算，如果运营公司用一年时间上架到90%，五年投资期5+2的模式下来，整体的IR达到23%，两年21%，三年19%。说明销售的速度对我们的投资回报影响非常大。由此我们是不是可以得出另外一个结论，如果一个数据中心投产已经三年，它的上架率还不能达到90%，这个数据中心一定还存在其他问题，在决策的时候就存在问题。 还有建造成本的问题。当前市场上我们用的是EBITDA模型对数据中心做估值，将其作为衡量数据中心价值的一个主要指标。从基金的角度来讲，我们非常看重EBITDA，但是不能作为唯一指标。使用EBITDA判断的时候，有时会忽略因投资成本不合理导致的折旧摊销过大，结果是EBITDA虚高，不能如实反映项目的盈利能力。这是两个项目我们做了一个分析。项目A和项目B EBITDA都是100的时候，第一个项目折旧摊销占60%，净利润30，其他还有10。第二个项目同样也是100折旧摊销占80，净利润和其他各10。 国内上市公司用T1来看，利润30的肯定比10的好，但是单纯看EBITDA容易被掩盖到现掉。这中间是怎么样控制数据中心的投资成本问题。数据港在讲的时候也专门列出来了，数据港在成本的控制方面在行业里算是做的比较好的。前段时间我跟蔡总商量，我们是不是组成一个联盟，通过什么样的渠道，能够把数据中心的造价控制住。我们提了一个目标，数据中心的IT千瓦造价能不能控制在2万以内。在中国能够做到这个水平的公司，大概有10家。土建我们也提了一个指标，每平方公里造价能够做到2200，这在国内都是有能力去实现的，但是现在各个数据中心的造价差异非常大。一般2万到2万5的居多，低于2万的是必须按照1万9来测算。所以，未来低于2万的数据中心将是非常有竞争力的。现在在北京周边，靠市场撑着的，不管是好的还是坏的，生存方面都没有问题，但迟早会进入到PK的白热化时期。这个时候，不同PUE、不同造价的数据中心生存能力就会体现出差异来。 信金控股是中信集团牵头设立的一个跨境投资平台，背靠中信集团。信金控股在产业、项目咨询、客户网络和管理团队方面都有独到的优势。成立时间一年多，完成了整个产业的布局。信金控股下面设两个基金，一是做海外并购的产业基金，二是信金IDC专项投资基金。海外产业基金我们还想做一件事，不管是在欧洲，还是美洲，都出现了很多在数据中心领域某一个方面有独到技术的公司。我们海外产业基金也会对他们进行投资，然后将他们引入到中国。IDC基金我们目前背靠两棵大树，基金规模30亿美金。 我今天分享的就是这些，谢谢！ 延伸阅读：
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