资本还能陪蛋壳玩多久？
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其实，长租公寓是一个很好解决年轻人租房困难的模式。目前，长租公寓的模式主要分成两种：一是分散式长租公寓，以蛋壳、相寓、自如为代表的租房中介平台；二是集中式长租公寓，以万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓为代表的房地产企业。 但在房源数量上，集中式长租公寓与分散式长租公寓完全不能相提并论。 图片来源：《2020年三季度中国长租公寓规模排行榜》 去年分散式长租公寓就比今年集中式房源数量多几倍 图片来源：《2019年上半年中国长租公寓规模排行榜》 一般来说，集中式长租公寓会承包下一整栋楼，对房间进行统一装修，然后对外出租。这种模式前期成本高昂，运营商往往是房地产企业，房租也相对较高。 而分散式长租公寓背后则更多是第三方平台，可以灵活地从各大小区里大量签约闲置房子，扩张规模也更快。 从短期看，分散式长租公寓更加符合年轻人需求。这些出租的房子散落在城市各个角落，租客可以按出勤时间、交通路线等方式，选择最适合自己的房子。而集中式长租公寓由于前期投资额较大，导致短期内房源数量较少，租客反而没有太多的可选余地。 但从长期看，分散式长租公寓很多隐忧已显现。例如，很多长租公寓品牌为了相互竞争，一边从房东那里溢价签约大量房子，另一边对租客开展补贴活动。 “高进低出”的模式必然不可持续，短期可以利用融资烧钱扩张，但长期资金压力早晚会压垮企业现金流。蛋壳公寓就是如此，成立以来常年巨额亏损。 据贝壳研究院统计，截至2020年上半年，媒体公开报道陷入经营困境的长租公寓就多达84家；此前，2019年也有52家长租公寓面临不同程度的资金链断裂、跑路或倒闭。 而作为第一家上市的长租公寓品牌，青客公寓更是比蛋壳公寓早半年暴雷，长租公寓市场陷入持续震荡。 租金贷的罪与罚 11月17日，深圳市住房与建设局发布紧急通知，提出住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。 “长收短付”模式正是租金贷的典型特征。如果说“高进低出”模式压垮了企业现金流，“长收短付”模式则更让业主、平台、银行及租客，出现了一个四输局面。 所谓“租金贷”，即是租客与长租公寓签订房屋租赁合同，长租公寓运营商与金融机构合作，引导租客办理贷款一次性预付一年房租及押金，长租公寓运营商向房东月付租金，租客每月偿还金融机构贷款。 这个模式原本被视为解决租客一次性支付大笔房租痛点的好办法，但遗憾的是，随着长租公寓介入形成资金池，成为其加杠杆过度扩张的金融利器。 西南大学金融学院副教授陈文对虎嗅解释称，通过“租金贷”模式，长租公寓运营商往往能够一次性从银行方拿到租客预付的大笔租金，他们便拿这笔预付的资金来进行加杠杆，去收购更多的房源完成规模的扩张。 但相应地，陈文强调，如果其中的某个环节一旦出现问题，比如租金收入下降、收购的房屋无法如期租出去，便会导致‘租金贷’的模式无法维系，进而资金断裂。 具体来说，一位蛋壳离职员工对虎嗅表示，“假如蛋壳收房东的房子给2000元，他租给房客只有1800元。房客签约要从他指定的APP上付款。这个APP 蛋壳会从中贷款一年房租，所有房间都这样，然后把这些钱拿去投资。蛋壳主要是赚投资的钱。“ 据他透露，但今年遇到疫情，蛋壳投资收益不好，没办法付给房东年租，所以房东拿不到钱就会赶租客。还有的房东要求季付，蛋壳付不出来，房东也会赶租客。 换言之，一旦长租公寓出现现金流紧张，便无法向房东交付租金，甚至水电暖气等基本生活服务也无法保证。那么，房东在收取不到房租的情况下，租客自然会被清出。他们不仅面临无房可住的局面，更是背负了一笔个人贷款，如若未能按时还款，甚至会影响个人征信。 此外，蛋壳公寓的风波也将与其合作租金贷的微众银行一并推上了热搜。 11月16日，微众银行发布公告作出回应称，已注意到蛋壳公寓相关情况，对于被迫搬离公寓的“租金贷”租客，至少在2021年3月31日前征信不受影响。 2018年8月，当时任我爱我家副总裁的胡景晖，炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商，以高出市场价20%-40%的价格争抢房源。他对此提出警告，长租公寓爆仓，一定比P2P暴雷更厉害。 两年过后，长租公寓依旧雷声此起彼伏。如果这些违规行为得不到进一步规范，长租公寓暴雷还会继续发酵。 为何蛋壳危机爆发，竞争对手自如还看似稳定？陈文表示，除了自如，贝壳找房在链家体系中盈利状况也十分惨淡，但背后链家有着十分强大的募资能力。对于互联网企业来说，是否死掉主要取决于资本支不支持。 至于蛋壳公寓还能撑多久？陈文认为，如果后面资本还陪它玩，蛋壳一时半会死不掉。如果资本已经放弃它，那么蛋壳除了破产，别无他路可走。 本文素材来自互联网 （编辑：应用网_阳江站长网） 【声明】本站内容均来自网络，其相关言论仅代表作者个人观点，不代表本站立场。若无意侵犯到您的权利，请及时与联系站长删除相关内容! |
